อยากเป็นผู้จัดฟู้ดแฟร์ เช่าพื้นที่มาปล่อยเช่าช่วง จะต้องบันทึกบัญชีและจัดการภาษีอย่างไรให้ถูกต้อง

พรชัย ศิริกิจพาณิชย์กูลTA, CPIAT

1 มิถุนายน 2569

อยากเป็นผู้จัดฟู้ดแฟร์ เช่าพื้นที่มาปล่อยเช่าช่วง ต้องบันทึกบัญชีภาษีอย่างไร

สรุปสั้น

ธุรกิจจัดฟู้ดแฟร์ ไม่ใช่รายได้จากการขาย แต่เป็นรายได้จากการให้บริการ/ให้เช่า เงินจองล็อกที่รับล่วงหน้ายังไม่ใช่รายได้ ต้องบันทึกเป็นเงินรับล่วงหน้าก่อน แล้วรับรู้เป็นรายได้เมื่องานเกิดขึ้น จุดที่ต้องวางแผนคือ VAT ถ้าทำเป็นสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ จะได้รับยกเว้น VAT แต่ขอคืนภาษีซื้อไม่ได้ ส่วนถ้าทำเป็นสัญญาให้บริการพื้นที่ต้องเสีย VAT 7% (เมื่อรายรับเกิน 1.8 ล้าน/ปี) แต่นำภาษีซื้อมาหักได้..คุ้มกว่า

โมเดลธุรกิจนี้ต้องระวังอะไรบ้าง

หลักๆ เลยครับ ต้องระวังสัญญาเช่าหลัก ความเสี่ยงพื้นที่ว่าง และต้นทุนแฝง

อย่า Focus ที่ตัวเลขอย่างเดียว ก่อนดูตัวเลข มี 4 เรื่องที่ต้องพิจารณาให้รอบคอบ:

สัญญาเช่าหลัก (Master Lease) ต้องระบุชัดว่า “อนุญาตให้เช่าช่วงได้” ถ้าไม่มีระบุแล้วนำไปปล่อยต่อ อาจถูกฟ้องหรือยกเลิกสัญญา
ความเสี่ยงพื้นที่ว่าง (Vacancy Risk) ค่าเช่าที่จ่ายเจ้าของเป็นต้นทุนคงที่ (Fixed Cost) แต่รายได้ขึ้นกับจำนวนร้านที่มาเช่า ถ้าร้านไม่เต็ม ผู้จัดคือคนแบกขาดทุน
ต้นทุนแฝง นอกจากค่าเช่า ยังมีค่าน้ำ-ไฟ ค่าส่วนกลาง ค่าการตลาด ค่าใบอนุญาตจัดงาน และค่าประกันภัย
การจัดประเภทร้านค้า (Tenant Mix) อย่าให้ร้านขายของซ้ำกันมากเกินไป เพื่อให้ร้านอยู่รอดและงานน่าสนใจ

รับรู้รายได้และลงบัญชีอย่างไร

ตอบสั้น ๆ คือ เงินรับล่วงหน้าเป็นหนี้สินก่อน แล้วรับรู้เป็นรายได้เมื่องานเกิดขึ้น

ในมุมบัญชี โมเดลนี้คือรายได้จากการให้บริการ/ให้เช่า ไม่ใช่รายได้จากการขาย หลักการรับรู้รายได้คือ เงินมัดจำ/เงินจองล็อก ที่รับมาล่วงหน้ายังไม่ถือเป็นรายได้ ต้องบันทึกเป็น “เงินรับล่วงหน้าจากลูกค้า” (หนี้สิน) ก่อน แล้วจึงรับรู้เป็น รายได้ค่าเช่าช่วง/ค่าบริการ เมื่องานได้เกิดขึ้นแล้ว หรือตามสัดส่วนระยะเวลาในสัญญา (เช่น งาน 5 วัน ทยอยรับรู้รายวัน หรือรับรู้ทีเดียวเมื่องานจบ)

ตัวอย่างการบันทึกบัญชี:

จ่ายมัดจำ/ค่าเช่าให้เจ้าของพื้นที่ >> เดบิต สินทรัพย์สิทธิการใช้/ค่าเช่าจ่ายล่วงหน้า | เครดิต เงินสด/ธนาคาร
รับเงินจองล็อกจากร้านค้าล่วงหน้า >> เดบิต เงินสด/ธนาคาร | เครดิต เงินรับล่วงหน้าจากลูกค้า (หนี้สิน)
เมื่องานเริ่ม/จบ (รับรู้รายได้-ค่าใช้จ่าย) >> เดบิต เงินรับล่วงหน้าจากลูกค้า | เครดิต รายได้ค่าเช่าช่วง/ค่าบริการ และ เดบิต ค่าเช่า (ค่าใช้จ่าย) | เครดิต ค่าเช่าจ่ายล่วงหน้า

ภาษีที่เกี่ยวข้องมี 3 ตัว

คือ ภาษีเงินได้ VAT และภาษีหัก ณ ที่จ่าย โดย VAT คือจุดที่ต้องวางแผนมากที่สุด

1. ภาษีเงินได้ หากทำในนาม บุคคลธรรมดา รายได้ค่าเช่าช่วงเป็นเงินได้ตามมาตรา 40(5) หักค่าใช้จ่ายตามจริง (ต้องมีหลักฐาน) หรือหักเหมาตามที่กฎหมายกำหนด >> แนะนำหักตามจริงเพราะต้นทุนประมูลมักสูง ส่วนในนาม นิติบุคคล เสียภาษีจากกำไรสุทธิ (รายได้ทั้งหมด − ค่าใช้จ่ายทั้งหมด)

2. ภาษีมูลค่าเพิ่ม (VAT) จุดสำคัญที่สุด การปล่อยเช่าพื้นที่ตีความได้ 2 แบบ ซึ่งกระทบ VAT ต่างกัน:

“สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์” (เช่าพื้นที่เปล่า ส่งมอบการครอบครองให้ผู้เช่าคุมพื้นที่เอง) ได้รับยกเว้น VAT ตามมาตรา 81(1)(ต) แต่แลกมาด้วยการที่ ภาษีซื้อจากต้นทุนต่าง ๆ ขอคืนไม่ได้
“สัญญาให้บริการพื้นที่” (มีบริการร่วม เช่น โต๊ะเก้าอี้ ระบบไฟ แม่บ้านส่วนกลาง การตลาด) ถือเป็นการให้บริการ ต้องเสีย VAT 7% (เมื่อรายรับเกิน 1.8 ล้านบาท/ปี) และ นำภาษีซื้อมาหักได้

ข้อแนะนำ: ผู้จัดฟู้ดแฟร์ส่วนใหญ่ทำเป็น “สัญญาบริการพื้นที่” เพื่อนำภาษีซื้อ (ค่าออร์แกไนซ์ ค่าโครงสร้าง ค่าโปรโมท) มาใช้ประโยชน์ได้ และร้านค้าก็ต้องการบริการเหล่านี้อยู่แล้ว

3. ภาษีหัก ณ ที่จ่าย (Withholding Tax)

การจ่ายค่าเช่า หากผู้จัดงาน (ผู้จ่ายเงิน) เป็นนิติบุคคล ไม่ว่าผู้รับเงิน (เจ้าของที่ดิน) จะเป็นบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคล ผู้จัดงานมีหน้าที่ต้องหักภาษี ณ ที่จ่ายในอัตรา 5% เสมอและการจ่ายค่าบริการหากทำเป็นสัญญาบริการและผู้จัดงานเป็นนิติบุคคล ต้องหัก ณ ที่จ่ายในอัตรา3% ทั้งนี้ การรับเงินจากร้านค้า หากร้านค้าเป็นนิติบุคคล เขาจะหักภาษี ณ ที่จ่ายผู้จัดงานไว้ (5% หรือ 3% ตามประเภทสัญญา) ซึ่งผู้จัดงานสามารถนำหนังสือรับรอง (50 ทวิ) มาใช้เป็นเครดิตภาษีในการคำนวณภาษีปลายปีได้

ข้อควรระวังในการดำเนินธุรกิจนี้

เซ็นสัญญาเช่าหลักโดยไม่ดูข้อเช่าช่วง ถ้าสัญญาไม่อนุญาตให้เช่าช่วง แล้วนำไปปล่อยต่อ เสี่ยงถูกยกเลิกสัญญาและฟ้องร้องได้นะครับ
รับเงินจองแล้วลงเป็นรายได้ทันที ลงทันทีแบบนี้ ทำให้รับรู้รายได้ผิดงวด เราต้องลงเป็นเงินรับล่วงหน้าก่อน แล้วรับรู้เมื่องานเกิด
เลือกประเภทสัญญา VAT ผิด ถ้าทำเป็นเช่าอสังหาฯ (ยกเว้น VAT) จะขอคืนภาษีซื้อจากต้นทุนประมูล/ก่อสร้างบูทไม่ได้เลย >> ทั้งที่ต้นทุนพวกนี้สูงมาก
ลืมติดอากรแสตมป์อย่าลืมประเด็นนี้ครับ หากเป็นสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ ต้องติดอากรแสตมป์ในอัตรา1 บาท ต่อทุก 1,000 บาทของค่าเช่าตลอดอายุสัญญา
ลืมหัก ณ ที่จ่ายตอนจ่ายเจ้าของพื้นที่นิติบุคคล ทำให้ต้องรับผิดชอบภาษีแทน
ประเมินพื้นที่ว่างต่ำไป คิดว่าร้านจะเต็ม แต่จริงไม่เต็ม กลายเป็นแบกค่าเช่าคงที่ขาดทุน >> ควรตั้งจุดคุ้มทุน (เช่น จำนวนล็อกขั้นต่ำที่ต้องขายได้) ก่อนประมูล

บทความนี้เรียบเรียงตามแนวทางบัญชีและประมวลรัษฎากรที่เกี่ยวข้อง การตีความสัญญาเช่ากับสัญญาบริการขึ้นอยู่กับข้อเท็จจริงและเงื่อนไขในสัญญาแต่ละกรณี แนะนำให้ปรึกษานักบัญชี/ผู้สอบบัญชี และตรวจสอบข้อมูลล่าสุดที่กรมสรรพากรก่อนดำเนินการจริง

คำถามที่พบบ่อย

เงินจองล็อกที่ร้านค้าโอนมาก่อนงาน ถือเป็นรายได้เลยไหม?

ยังไม่ใช่ครับ เราต้องบันทึกเป็น “เงินรับล่วงหน้าจากลูกค้า” (หนี้สิน) ก่อน แล้วจึงรับรู้เป็นรายได้เมื่องานเกิดขึ้นจริง หรือทยอยรับรู้ตามระยะเวลาในสัญญา

ปล่อยเช่าช่วงพื้นที่ขายอาหาร ต้องเสีย VAT ไหม?

ขึ้นกับลักษณะสัญญา ถ้าเป็น “เช่าอสังหาริมทรัพย์” (ส่งมอบการครอบครอง) ได้รับยกเว้น VAT ตามมาตรา 81(1)(ต) แต่ถ้าเป็น “ให้บริการพื้นที่” (มีบริการเสริม) ต้องเสีย VAT 7% เมื่อรายรับเกิน 1.8 ล้านบาท/ปี และนำภาษีซื้อมาหักได้

ควรทำสัญญาแบบเช่าหรือแบบบริการดีกว่า?

ถ้ามีต้นทุนภาษีซื้อสูง (ค่าก่อสร้างบูท ค่าออร์แกไนซ์ ค่าโปรโมท) การทำเป็น “สัญญาบริการพื้นที่” มักคุ้มกว่า เพราะนำภาษีซื้อมาหักลบได้ ส่วนแบบเช่าอสังหาฯ จะยกเว้น VAT แต่ขอคืนภาษีซื้อไม่ได้

ทำในนามบุคคลธรรมดาหรือบริษัทดีกว่า?

ถ้ารับงานสเกลใหญ่ มูลค่าประมูลสูง หรือทำระยะยาว แนะนำจัดตั้งเป็นนิติบุคคล (บริษัทจำกัด) เพราะเสียภาษีจากกำไรสุทธิ บริหารต้นทุนและภาษีซื้อ-ขายได้มีประสิทธิภาพและปลอดภัยจากการตรวจสอบมากกว่า

เกี่ยวกับผู้เขียน